槐法案例必一体育app平台下载丨租赁的房屋受第三方装修施工影响无法继续使用房屋租

发布时间：2024-09-01 07:00:24 丨 浏览次数：

　　bsports网页版登录官方入口原告承租商场一间房屋用作舞蹈教室，但之后受周边区域装修施工影响，房屋无法继续正常使用，双方协商处理未果，原告诉求解除租赁合同能否得到支持？本期以案说“典”，通过槐荫法院张治中法官审理的房屋租赁合同纠纷一案，共同了解相关法律问题。

　　2022年10月底，甲公司与齐某签订《房屋租赁合同》，将其位于某商场的一间房屋出租给齐某，双方约定：1、租期为2022年11月1日至2024年10月31日，租金41000元/年，使用用途为舞蹈培训教室；2、甲公司应按照合同的要求向齐某提供管理服务、清洁卫生服务、公区秩序服务；3、违约责任：如一方未履行本合同义务或出现其他损害合同相对方权益行为的，另一方有权要求整改；过错方拒不整改或整改不合格的，无过错方有权要求单方解除合同并要求对方赔偿损失……合同还约定了其他事项。合同签订后，甲公司将房屋交付齐某使用，齐某依约支付了半年房租和保证金。然而自2022年12月23日起，因第三方装修施工造成噪声过大、配套设施停用、出入场地不便、空调无法正常使用等，案涉房屋停用，双方协商置换房屋未成，齐某另行租赁经营场地。后双方就解约、退款等事宜无法达成一致意见，齐某将甲公司诉至槐荫法院，请求判令《房屋租赁合同》于2022年12月23日解除，要求被告退还剩余房租、押金并赔偿损失。

　　甲公司辩称，其已经按照约定提供了租赁物，不存在违约行为，齐某所诉解约、退款及赔偿损失没有合同和法律依据。

　　槐荫法院经审理认为，案涉合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。齐某主张案涉合同于2022年12月23日解除，理由是自案外人施工之日起案涉房屋已无法实际使用。甲公司辩称对施工开始的具体时间不清楚，但认为装修施工的范围中并不包括案涉房屋，案涉房屋并非不能使用，且即使因第三方原因造成损害后果，齐某也应向实际侵权人主张权利，而不应单方提出解除合同。本院认为，虽然各方当事人均认可甲公司并非实际施工方，但根据上述合同约定，其作为案涉合同的出租方，在租赁期间亦应负有一定的适租义务，因其未能提交证据证明已尽到了保障承租人正常如约使用租赁物的义务，亦未能证明案涉房屋仍可正常使用之主张，故甲公司基于违约行为，应当向齐某承担相应的违约责任。关于合同解除问题，结合双方沟通记录及现场照片来看，自2022年12月23日起，因第三方装修施工造成噪声过大、配套设施停用、出入场地不便、空调无法正常使用等后果，确实导致案涉房屋使用风险及安全隐患增加，客观上案涉房屋已无法实现合同约定的使用用途，后经双方协商采取置换房屋方式解决，但最终未达成一致意见，且齐某已另行租赁经营场地，故在此情形下，齐某租赁案涉房屋之使用目的已无法实现，要求其继续履行合同明显对其不公，故对齐某主张案涉合同于2022年12月23日解除的诉讼请求，本院予以支持。

　　最终，槐荫法院依法判决案涉《房屋租赁合同》于2022年12月23日解除，甲公司承担退还剩余租金、保证金及损失赔偿责任。甲公司不服提起上诉，二审法院审理后判决：驳回上诉，维持原判。

　　出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。出租人的适租义务主要指出租人应确保租赁物在交付时的质量和适用性，在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途，不仅包括租赁物本身的使用功能性用途，还包含依据不同合同的具体目的，当事人所约定的其他用途。判断出租人是否尽到适租义务，在个案中，可以结合双方合同约定的用途、房屋规划用途、磋商过程、房屋现状、瑕疵隐蔽程度、当事人的特殊约定等因素综合判断。本案中，甲公司虽非实际施工方，但根据案涉合同约定，其作为出租方，在租赁期间应负适租义务。但自2022年12月23日起，受第三方装修施工影响，案涉场地出入不便、配套设施停用、空调无法使用，已不适出租，案涉房屋作为培训学校已不适宜，已无法实现合同约定的使用用途，后双方虽协商采取置换房屋方式予以解决，但最终并未达成一致意见，合同目的已无法实现，故法院判决案涉合同于2022年12月23日解除，被告应退还剩余租金、保证金，并经综合考虑原告损失范畴、被告采取的补救措施及市场经营环境等诸多因素，判决被告向原告赔偿合理数额的损失。

　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施必一体育app平台下载，并有权请求赔偿损失。